Nový občanský zákoník: Ochrana slabší strany - neúměrné zkrácení

Dědeček Kamil Malina žil po celý život v rodinném domě na okraji malebné vesnice Jahůdkov. Jednalo se o velký dům s rozlehlou zahradou a políčkem. Jak plynul čas, přestával mít sílu na to, aby se o celou usedlost postaral. Proto se rozhodl dům i s pozemky prodat a pořídit si malý byteček na okraji města, kde by to měl blízko do obchodního centra i k lékaři. O jeho záměru se brzy dozvěděl podnikavý soused, který zalarmoval přítele Honzu, vlastnícího společnost Reality-Šmelina, s. r. o. 

Zaměstnanec realitní společnosti proto záhy navštívil pana Malinu s tím, že by realitní společnost od něj dům i s pozemky odkoupila za jeden milion korun, s tím, že je to cena velmi výhodná, vysoce přesahující tržní hodnotu domu i pozemků. Pan Malina chvíli nabídku zvažoval, ale nakonec se mu částka jevila jako dostatečná, když zvážil, že dům postavil vlastními silami před třiceti lety za 150 tisíc korun, a tak s nabídkou souhlasil, aniž by si skutečnou tržní cenu někde ověřil. Týden po uzavření kupní smlouvy se dědeček Malina od jiného svého kamaráda dozvěděl, že tržní cena jeho domu, včetně přilehlých pozemků, se pohybuje minimálně v hodnotě 3,5 mil. korun, a že jej tedy realitní kancelář vzala „na hůl" a s kupní cenou podvedla.

Zoufalý dědeček Malina se s tímto problémem svěřil internetové právní poradně www.pravnilinka.cz.

SLOVO PRÁVNÍKA… 

Nový občanský zákoník znovu zavádí institut neúměrného zkrácení (laesio enormis), který na našem území platil do 31. prosince 1950. Jedná se o institut, který přináší nové možnosti v oblasti ochrany slabší strany. Podstatou neúměrného zkrácení je buď dorovnání plnění (nejčastěji ceny), které bylo v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, nebo také zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu. Pro aplikování neúměrného zkrácení není třeba zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti nebo lehkomyslnosti, tak jak je tomu u institutu lichvy (subjektivní prvek). Postačí pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění (objektivní prvek). Otázka však je, kde se nachází ona hranice hrubě nepoměrného plnění. Určení hranice bude předmětem soudního rozhodování, my se domníváme, že výše hrubého nepoměru začíná na osmdesáti procentech. Mezi další instituty, které slouží k ochraně slabší strany, patří např. lichva (§ 1796), úprava adhezních smluv (§ 1798 1801) nebo zákaz zneužití hospodářské síly (§ 433 odst. 1).
*Autor je Petr Kausta, advokát z advokátní kanceláře Kausta & Zientková & partneři. 

RADA PRO PANA MALINU

Pan Malina se zavázal k plnění, které je v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla realitní společnost (§ 1793 odst. 1).

Pan Malina může po realitní společnosti požadovat dorovnání kupní ceny do ceny obvyklé, tj. 2,5 mil. korun, do tržní ceny 3,5 mil. korun.

Pokud realitní společnost cenu nedorovná, může se pan Malina domáhat u soudu zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu (§ 1793 odst. 1).

Právo domáhat se zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu lze maximálně do jednoho roku od uzavření smlouvy, jinak právo zaniká (§ 1795).

NEZAPOMEŇTE

◆ Pro zrušení smlouvy v rámci neúměrného zkrácení je potřeba podat návrh soudu. Okamžik zrušení smlouvy je vázán na nabytí právní moci rozsudku. Do té doby má zkracující strana šanci předmět plnění doplnit o hodnotu, o kterou byla strana zkrácena (a to až do výše objektivní hodnoty).

◆ Návrh na zrušení smlouvy pro neúměrné zkrácení je potřeba podat do jednoho roku, jinak práva vyplývající z neúměrného zkrácení zanikají.

◆ Proti lichevnímu jednání se musíte aktivně bránit u soudu, pokud nevznesete žalobu na neplatnost, je lichevní jednání platné.

DOPORUČENÍ Z PRAXE

◆ Lichva je jednání, které je postižitelné občanskoprávním soudem, a to vyslovením neplatnosti. Nicméně je společensky žádoucí lichevní jednání trestat i cestou trestní. Lichva je totiž také trestný čin podle § 218 trestního zákona hrozí v základní skutkové podstatě pachateli až dva roky odnětí svobody nebo zákaz činnosti.

CO JE NOVÉHO V OBLASTI OCHRANY SLABŠÍ STRANY?

Kdo je slabší stranou

Občanský zákoník ani jiný právní předpis nedefinuje, kdo je slabší stranou. Slabší stranou může být ve smluvních vztazích kdokoli. Postavení kontrahenta je třeba posuzovat vždy individuálně. Má se za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním. Nejčastěji bude slabší stranou spotřebitel, dítě, zaměstnanec, ale například i malí podnikatelé ve styku s hospodářsky silnými korporacemi.

Neúměrné zkrácení

Institut neúměrného zkrácení se může uplatnit u různých druhů smluv, např. u kupní, směnné, darovací nebo i nájemní smlouvy (nikoli však u bezúplatných smluv, jako je darování). Samotný hrubý nepoměr se zkoumá v okamžiku uzavírání smlouvy. Není potřeba, aby zkracující strana byla uvedena v omyl, postačí, aby zkracující strana zamlčela, jaká je objektivní hodnota předmětu plnění.

Neúměrným zkrácení není, pokud:

a) důvod nepoměru vzájemných plnění vyplývá ze zvláštního vztahu mezi stranami (např. otec prodá synovi auto za symbolickou hodnotu)

b) se zkrácená strana výslovně vzdá práv vyplývajících z neúměrného zkrácení a prohlásí, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby (např. prodej obrazu, sbírky známek, starých mincí apod.)

c) strana souhlasila s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa (např. měla pravý posudek o skutečné hodnotě předmětu plnění)

d) jedná se o podnikatele, který uzavřel smlouvu při svém podnikání

e) nepoměr vzájemných plnění se zakládá na skutečnosti, o které zkracující strana nevěděla ani vědět nemusela (toto pravidla neplatí pro odborníky, kteří poměry dobře znají například realitní kanceláře, znalci, podnikatelé podnikající v dané oblasti)

f) obchoduje se na komoditní burze, při obchodu s investicemi nebo při dražbě

Lichva

Nový občanský zákoník výslovně upravuje lichvu jako smlouvu, při jejímž uzavírání někdo zneužil tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dal sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. S lichevním jednáním se lidé setkávají často v rámci úročených zápůjček. Pro aplikaci ustanovení o lichvě je tedy zapotřebí přítomnosti subjektivního prvku (tíseň, slabost) a objektivního prvku (vzájemný nepoměr). U neúměrného zkrácení postačil prvek objektivní. Zákon spojuje lichevní jednání s neplatností, které je potřeba se u soudu dovolat (tzv. relativní neplatnost). Soud může rovněž uspořádání práv a povinností změnit a dojít tak ke spravedlivé vyváženosti (tzv. moderační právo soudu § 577). Neplatnosti se nemůže dovolat podnikatel, ten má však jiný prostředek obrany (§ 433 odst. 1 ochrana před zneužitím hospodářské síly). Zákon nestanovuje, jaká výše úroků se už považuje za lichvu. Dříve se objevily názory, že lichva začíná na dvaceti procentech.